“三無”手工月餅網上熱賣安全主要靠“人品”

2025-12-23 08:36:50 時尚 6121℃

核心提示：10月28日，金科計本金科智慧服務通過港交所聆訊，智慧周啟預計本周啟動招股，服務WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91heavy%20bag%20hoist寻求募集资金7亿至8亿美元。通过金科智慧服务在管面积为1.3亿㎡，港交股关联差达到10.5%。所聆

　　据IPO早知道消息，讯预金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称“金科智慧服务”）已于10月28日通过聆讯，动招中信证券和华泰国际担任独家保荐人。金科计本知情人士此前透露，智慧周启金科智慧服务将于本周启动招股，服务寻求募集资金7亿至8亿美元。通过WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91heavy%20bag%20hoist

　　从6月29日递表，港交股到如今顺利过审，所聆金科智慧服务前后历时4个月左右，讯预这一速度在整个拟上市物业公司中属于中等偏快。IPO早知道注意到，与其同日递表的世茂服务早于10月19日通过聆讯，虽然相差不到十天，或在暗中表明金科服务存在某种不足。

　　招股资料显示，金科智慧服务于2000年在重庆成立，历经20年的发展已打造涵盖中国西南地区、华东及华南地区及华中地区三个主要地区和其他地区的24个省、直辖市及自治区的庞大的物业管理项目组合。按综合实力计，金科智慧服务自2016年至2020年连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一，并自2015年至2020年连续六年西南地区排名第一。

　　于往绩记录期，金科智慧服务的合同建筑面积及在管建筑面积快速增长。2017-2019年其的合约建筑面积从1.39亿平方米增加至2.49亿平方米，复合年增长率为33.7%；同期在管面积从6240万平方米增加至1.21亿平方米，复合年增长率为39.0%。

　　截至2020年6月30日，金科智慧服务共有843个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.56亿平方米，并有487个物业管理项目，在管总建筑面积约为1.30亿平方米。

　　与之对应，金科智慧服务的财务业绩亦是相当出彩。其的收益由2017年的10.47亿元大幅增至2019年的23.28亿元，复合年增长率约为49.1%，同期净利润由1.14亿元大幅增至3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。疫情之下金科智慧服务更是迎来业绩爆发，2020年上半年收益和纯利分别达到13.7亿元和3025万元，较2019年同期分别增加36.3%及82.7%。

金科智慧服务利润表（来源：聆讯后资料）

　　目前金科智慧服务收益主要来源于物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务四条业务线，前三者同其他物业公司别无二致，智慧科技服务恰好体现出金科智慧服务的“智慧”二字。据悉，金科智慧服务的智慧科技服务主要专注于向物业开发商、物业管理公司及其他公司以及业主提供智能解决方案，包括智慧设计服务、智慧案场服务、智慧综合运营平台服务等。

　　不过物业管理服务仍是金科智慧服务最大的收入贡献者，过往贡献率均超过60%。但智慧科技服务的贡献率正在逐步增加，从2017年的0.6%增加至2020上半年的1.9%；抛开2020年首6月，金科智慧服务的社区智能服务贡献率实际也在增加，2019年已经突破10%。

金科智慧服务收入结构（来源：聆讯后资料）

　　而社区增值服务及智慧科技服务的毛利率远比物业管理服务要高，这也带动金科智慧服务的整体毛利率上行，2020上半年已达31.6%，较2019年的27.3%增加4.3个百分点，升至行业平均水平。

　　通常，地产系物业公司普遍依赖关联公司输血。招股书披露，金科股份（000656.SZ）以68.32%的股权比例成为金科智慧服务的控股股东，而金科集团在2019年中国物业开发商合同销售建筑面积的排行位列第八。有了这一层关系，过往金科智慧服务依托金科集团在全国攻城略地，但不能忽略过于依赖关联方的风险。

　　截至2020年6月末，金科智慧服务经营176个金科集团项目，同时经营20个金科股份联营及合营企业项目，两项合计在管总建筑面积为6687.8万平方米，占其总在管面积比重的51.5%。而在收益层面，关联方项目合计为物业管理服务贡献收入5.92亿元约合64%。换而言之，金科智慧服务关联方面积与收入的剪刀差达到10.5%。