时间倒回到今年3月，当时的又打北京土拍，堪称今年全国豪宅市场的出张WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91trolley%20crane%20hoist标志性事件——

中海地产在274轮竞价后，以75.02亿、王炸楼面价10.23万/㎡、重磅中海27.93%溢价率竞得北京海淀树村地块，又打刷新當時北京的出張樓面價紀錄，一舉將北京樓面價帶進了10万+時代。王炸

要知道的重磅中海是，树村所在的又打上地街道作为海淀乃至北京的知名豪宅板块，已经用多个楼盘证明了板块的出张价值：

隔壁的圓明天頌二手房掛牌均價站穩17.6万/㎡…

作为中海今年在北京的地王项目，坊间曾传闻会做成中海北京第三座玖序产品。王炸不过让人意外的重磅中海是，前两天中海北京树村地王项目发布案名：

安澜北京。又打

如果说此前中海在上海合作开发的全球地王“安澜上海”是个“意外”，此次“安澜北京”亮相或許意味著：

中海正在打造一条超越“玖序”的顶级产品系——“安澜”。据说是定位为“一城一座的顶级孤品”

两个地王、两座“安澜”，艳姐觉得中海顶序产品升级背后的意图非常明确：

在各家房企把豪宅卷成麻花的，用全新的“安澜”系产品，再现中海在豪宅市场的统治力。

01

中海又将放出大招

大家都知道，在去年将玖序系产品引入北京后，中海在北京豪宅市场展现出了恐怖的统治力。

克而瑞数据，WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91trolley%20crane%20hoist去年6月开盘的中海京华玖序以97.36亿的销售额，斩获北京楼盘年度销冠，比排名第2的香山樾多卖了60%；今年5月开盘的中海万吉玖序，上半年以41.58亿销售额，排名第5。

此次的安澜北京，中海肯定是朝著繼續制霸豪宅市場的方向去的。

根据规划公示，中海将在地块的北区打造8栋5层叠拼产品，包括上叠、下叠，中间层则是稀缺的大平层产品；

此外，还将在南区打造8栋6层退台洋房，在为高端客群带来舒适度较高的低密生活的同时，降低入驻门槛。

安澜北京規劃示意

从项目规划中和效果图中，也可看到“安澜”产品建筑语言的进化：

比如北区，石材立面+呼应圆明园的新中式坡屋顶，颜值质感双在线；层高约3.15米~3.4米的空间尺度，以及地下室或露台空间的赠送，这些都已经展现出了高端低密产品应有的气质。

安澜北京網傳效果圖示意

目前安澜北京的效果圖還比較少，不過在限高16米、楔形地塊的硬性條件下，安澜北京的產品還是有不小的挑戰的。

安澜北京規劃示意

像景观，项目几乎没有可以打造集中式园林的空间，只在南北區之間打造了兩個下沉庭院，設計了約2800㎡的超奢會所，涵蓋私宴廳、恒溫泳池等多功能空間；樓間距最窄的地位只有18米左右，很難避免對視感，對于頂級豪宅來說是一種缺憾。

再来看安澜上海，花园浮岛全景舱、整层架空、超级界面、垂直山林景观、阳光车库……简直是下一个时代的产品，相当超前。

安澜上海实景

對比來看，安澜北京的設計相當“保守”。

不过，安澜北京的“殺手锏”也相當明確——地段。

安澜北京處于海淀區上地街道，上地有2個明顯的標簽：中国硅谷、“最强”学区。

中国硅谷——中關村軟件園就在上地街道，匯集了騰訊、華為、百度、聯想、甲骨文等互聯網大廠的總部，直線距離安澜北京不過3公里；

海淀是北京的教育强区，上地街道又是海淀的教育高地，板块内的上地实验学校（上地101）、清华附上地学校、人大附西山学校等，妥妥的一梯队。

優越的地段和學區，產品低密屬性，艷姐覺得安澜北京做成頂豪的底子還是有的。

02

“金疙瘩”被提级管理？

艷姐觀察到，作為安瀾系在北京的開篇制作，安澜北京于中海的意義相當大，中海在拿地海報上的定位是：

扛鼎海淀。

如此重磅的项目，自然要配置高能级的操盘团队。

艳姐注意到，在拿下地块的半个月后，中海组建了开发公司，中海地产助理总裁、北部大区总裁付熙嵬出任董事长，中海地产北京公司倪健刚出任总经理。

毕竟地是中海地产北京公司拿的，钱是中海地产北京公司出的，这样的配置也再正常不过。

不过还没等中海地产北京公司将这个“金疙瘩”焐热，就有市场传闻，项目被提级为“集团直管”。

不仅仅是集团提级管理，更让中海地产北京公司扎心的是项目操盘手似乎也要跟自己无缘。

市场早前还传闻，出任安澜北京的操盤手是李鑫，来自中海新城公司。

李鑫

中海新城公司是中海地产在北京的另一家子公司，跟中海地产北京公司是兄弟公司，2家公司在北京施行“赛马制”，同台竞争，共同支撑起中海在北京的业绩。

在中海地产北京2家公司体系内，李鑫算得上是中海在北京最會賣豪宅的人。

公開信息顯示，李鑫在2019年的時候出任過中海地产北京公司北片區營銷總監，2020年出任中海地产北京公司營銷部副經理。

后面李鑫到了中海新城公司，先后出任中海京华玖序、中海万吉玖序的操盤手，并一步步晉升為北京房地产市场知名的“金牌操盘手”。

在中海京华玖序期間，李鑫曾創造了首開當日銷售62億，并帶領中海京华玖序以97.36億的銷售額，斬獲北京樓盤2024年度銷冠；今年上半年，中海京华玖序再次以16.85億的網簽金額位居東、西城兩區樓盤銷冠。

在中海万吉玖序期間，李鑫帶領團隊創造了首開銷售64.7億的業績，徹底奠定了中海“玖序”系在北京豪宅市場的地位。

艷姐覺得，安澜北京雖然是中海地产北京公司拿的地，但操盤沒有比李鑫更合適的了，這個時候就不分你我了，誰有能力誰上，畢竟這么重磅的項目，集團領導都盯著，目的只有一個：

安澜北京的首開只許成功！

目前安澜北京也公布了價格，整盘均价16.55万/㎡，單價區間13.72~18.7万/㎡，其中北區的疊墅套均總價達到6000万級別、大平層門檻價2100万+；南區的洋房門檻價大約2200万+。

早前海淀的几个新盘都取得了不错的去化成绩，像绿城、越秀合作开发的和樾望雲、和樾玉鳴，今年3月同日首开销售152亿；清河板块的建发海晏首开销售62亿。

不过，安澜北京的價格比和樾望雲、和樾玉鳴高了約60%，比隔壁的建發海晏也高了大約30%。

作為板塊內目前的唯一新房，又頂著北京首個安瀾系產品+金牌操盤手李鑫的光環，一共278套房源的安澜北京能否延續熱銷勢頭，甚至快速清盤，我們也拭目以待。

03

“兄弟公司”的竞合

前几天，克而瑞发布了1-11月北京房企销售排行榜，中海地产以331.5亿的权益销售额稳居第一，把第二名中建智地的198.56億甩在身后。

“銷冠”看上去金光閃閃，可在中海內部卻是冰火兩重天。

毕竟331.5亿的业绩，是由中海地产北京公司与中海新城公司2个内部平台共同完成。

长期以来，两家公司各司其职，业务方向和区域布局也有所差异。中海新城公司深耕石景山与舊改，总经理是张欣；

张欣

中海地产北京公司的“权限”要大很多，业务集中海淀、房山、丰台、昌平等区域，总经理是倪建刚。

倪建刚

過去幾年，中海地产北京公司一直是老大，在2022年的時候，中海北京公司銷售額超400億，中海新城僅有100多億，兩者之間的差距不是一般的大。

但从2024年開始，中海新城實現了對中海地产北京公司的反超。

去年上半年，中海地产北京公司網簽銷售86.6億，遠低于中海新城的112.8億。

或许是因为感受到了这种压力，去年下半年，中海北京公司更换了营销负责人，倪建刚將自己的老部下、中海天津公司原營銷總王野調來了北京。

此后中海地产北京公司在土拍市場持續發力，先是去年底以總價110億竞得豐臺万泉寺地塊，開發中海·丽金府，然后又在今年3月以總價75億竞得海淀樹村地王，開發安澜北京。

2个项目的总货值超过300亿。

不过被寄予厚望的中海·丽金府今年4月开盘，目前的网签率还不到20%。本是中海地产北京公司證明自身高端操盤能力的最后賭注，也被集團提級管理。

前11個月，中海新城權益194.21億，位居北京房企第2，距離“銷冠”不到5個億；中海地产北京公司權益銷售137.32億，位居第4。

“兄弟”竞合下，中海地产北京公司被中海新城遠遠甩在了身后。

有意思的是，张欣在今年上半年還兼任了中海發展投拓總監，晉升為集團公司領導序列。

集團給出的這張信任票，倪建刚身上的壓力屬實不輕。

结语

去年，中海在行業賺足了不少話題：北京、上海、深圳3個一線城市的銷冠；“玖序”系產品貢獻了870億業績。

秘籍也很“简单”，地段+产品。

但到了今年，招商蛇口、綠城等房企在產品力上不斷發力，持續刷新豪宅產品的天花板，中海“玖序”系的魅力似乎消失了。

壓力之下，中海今年在上海、北京連推2座“安瀾”系產品，目的也很明確，通过高端产品迭代为营销破局。

“安瀾”系能否延續中海在豪宅市場的傳奇故事？我們也拭目以待。

主编：张艳

责编：Eric

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